문 : 15층 아파트 가운데 15층을 분양받은 홍 씨로 부터 매수하여 첫 번째로 입주한 김씨가, 그 다음해 여름 우기에 옥상에서 빗물이 새나와 천장과 장판 및 벽을 훼손되는 피해를 입었는데 건설회사로부터 직접 분양받지 아니한 김 씨가 하자보수를 청구할 수 있나요?
답 : 1. 아파트는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 경우로서 이를 ‘집합건물’이라 부릅니다. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조(담보책임)는 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임을 ‘민법’의 수급인의 담보책임규정을 준용하고 있습니다. 따라서 집합건물에 해당하는 아파트를 건축하여 분양한 사람 또는 회사는 분양받은 사람에게 민법상의 담보책임을 지게 됩니다.
그런데 담보책임은 원칙적으로 매도인과 매수인, 도급인과 수급인 사이의 관계를 규율하므로 위 사안과 같이 아파트 건설회사와 직접적인 계약관계가 없는 위 김 씨가 아파트 건설회사에게 직접 하자보수를 청구할 수 있는지 문제가 될 수 있습니다. 이에 관하여 대법원 2001다 24891 판결(2004. 1. 27. 선고)을 보면, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조는 집합건물의 건축자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양하는 자의 담보책임에 관하여 수급인의 담보책임에 관한 ‘민법’ 제667조(수급인의 담보책임) 내지 제671조(수급인의 담보책임-토지 건물 등에 대한 특칙)의 규정을 준용하고 이를 강행규정화 하였으며, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물의 소유자에게 귀속한다고 하였습니다. 따라서 아파트 건설회사는 위 김 씨와 아무런 계약관계가 없다고 하더라도 현재의 아파트 소유자인 위 김 씨로서는 직접 하자보수를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
2. 집합건물의 하자담보추급권에 관련된 대법원 2008다 88368 판결(2010. 1. 14. 선고)을 보면, 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 함) 제9조에 의하여 준용되는 ‘민법’ 제667조 내지 제671조의 수급인의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로, 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸하고, 아파트와 같은 콘크리트구조물에 대해서는 ‘민법’ 제671조 제1항 단서가 적용되어 그 하자담보 책임기간은 인도 후 10년이라고 하였으며, ‘구 집합건물법’ 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이다고 하였습니다.
3. 대법원 2007다83908 판결(2009. 2. 26.선고)에 의하면 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물분양자의 담보책임에 관하여 민법상의 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임내용을 명확히 하는 한편, 이를 강행규정화한 것으로서 위 법률 제9조에 의한 책임은 분양계약에 기초한 책임이 아니라 집합건물 분양자가 집합건물의 현재의 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임이고, 이에 따른 손해배상청구권에 대해서는 ‘민법’ 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효기간이 적용되고, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효기간은 각 하자가 발생한 시점부터 별도로 진행되는 것이라고 한 판례도 있음을 참고 바랍니다.
