신신우(103) 경매, 후순위 미등기 전세권 대항력 있나?
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신신우(103) 경매, 후순위 미등기 전세권 대항력 있나?
  • 신신우 법무사
  • 승인 2015.06.03 09:28
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“보증금 변제 받지 못한 임차권자은 매수인에게 대항력 주장할 수 있어”

문 : 남씨는 2층 주택 중 1층 40평 전체에 대하여 전세보증금 1억원, 계약기간 3년으로 한 전세계약서를 작성하고 입주하는 날 주민등록 전입신고를 했는데, 이때 이 주택에는 2층에 거주하는 홍씨의 전세권설정등기가 있었습니다. 남씨가 입주하여 약 1년 정도 지난 후에 집 주인은 이 주택을 담보로 제공하고 은행에서 1억원을 대출받아 자기 사업에 투자하다가 부도가 나서 경매로 매각 되었으나, 남씨는 확정일자를 받아 놓지 아니하여 배당을 받지 못하였습니다. 매수인은 남씨에게 주택 1층을 명도할 것을 요구하였고 남씨는 대항력을 주장하였으나, 매수인은 선순위(홍 씨의) 전세권은 위 경매절차에서 배당요구를 하여 소멸되었으므로 위 전세권 보다 후순위인 남씨의 등기되지 않은 전세권은 소멸하여 대항력을 주장할 수 없다고 하는데 이러한 경우에 남씨가 주장할 수 있는 방법이 있는지요.

답 : 1. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항, 제12조(미 등기 전세에의 준용)는 미등기전세에도 준용되고, 주택임차권은 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 명기 하였습니다.
그런데 「민사집행법」제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)는 “①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다. ②매각부동산위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제 할 책임이 있다”라고 규정하고 있습니다.
2. 일반적으로 부동산이 경매절차에서 매각된 경우 후순위 저당권에 대항 할 수 있는 선순위 전세권도 「민사집행법」제88조에 따라 배당요구를 하면 소멸되게 되는바, 주택임대차보호법 제3조의 5(경매에 의한 임차권의 소멸)에서는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸된다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있습니다. 그리고 대법원 2000다47682 판결(2001. 1. 5. 선고)에서 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 주택임차권이 있는 경우에 그 후순위 저당권에 기한 경매절차에서 당해 주택이 경매절차에서 매각되면 선순위 저당권도 위 규정에 의하여 소멸되는 것이며, 이러한 경우에 그 보다 후순위인 주택임차권도 소멸되어 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다 하여도 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 없습니다.
3. 위 사안에서 2층의 선순위 전세권이 그 목적물인 부동산에 대한 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸된 경우 2층 선순위 전세권보다는 후순위이고 은행의 근저당권보다는 선순위인 위 남씨의 전세권이 소멸된다고 보아야 할 것인지가 문제됩니다. 이에 관하여 대법원 판결에서 “건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 가령, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 주택임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다”라고 하였습니다. 따라서 위 사안에서 위 남씨의 주택임차권은 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하지 아니하고, 위 남씨는 매수인에게 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.
 


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