문>> 순창군 인계면이 고향인 최00은 전남대학교 행정대학원 석사학위 과정을 마치고 미국 펜실베이니아로 유학을 가기 위하여 전남대학교에서 유학 수속과정을 받고 있던 중 2011년 11월 11일 유학 떠나는 출국일자가 확정 된 후에, 기존 살고 있던 집이 도로 개설로 철거를 당하자 광주광역시 북구 각화동에 소재하는 오피스텔을 보증금 1천만 원에 임차하여 출국 전까지 10개월만 임차하는 계약을 체결하고자 하는데, 주택임대차보호법상 2년 미만의 기간은 2년으로 본다는 규정 때문에 2년까지 거주한 후에 임차보증금을 반환받아 가야한다는 말이 있는데 이러한 경우에는 어떻게 해야 하는지요?
답>> 위 사례의 경우는 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제1항에 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정되어 있는바와 같이, 2년 미만의 임대차기간을 정할 수 있도록 하고, 이 경우에도 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받는 데는 아무런 지장이 없다고 할 것이어서 2년 미만의 임대차기간을 정할 수 있으며, 임대차기간 종료 후에 스스로 임대차기간의 종료를 이유로 임대인에게 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
이러한 경우 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 경우 최00는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 기간 또는 주택임대차보호법이 보호하고 있는 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있으나, 임대인은 2년 미만으로 약정한 기간을 주장할 수 없도록 위 단서 규정에 빠져 있으므로 이 점을 참고하시기 바랍니다.
이를 더 확실하게 규정할 필요가 있으므로 특약사항에 “임대인은 임차인에게 임대차기간 종료 시에 별도의 임대차기간 종료 통지 및 반환청구 없이 임차보증금 전액을 반환한다.”라는 약정을 명기하는 것이 좋으리라고 사료됩니다.
