문>> 순창군 적성면이 고향인 조00은 인천광역시 계양구청에 발령을 받고 계양구 계산동에 소재하는 원룸을 임차하여 임대차 기간은 2009년 11월 1일부터 2년간, 임차보증금 3천만 원으로 한 임대차계약서를 작성하고 입주하여 거주하던 중 2011년 5월 1일자로 광주광역시청으로 전근 발령이 나서 거주하고 있는 원룸을 명도하고 보증금을 회수하여야 하는 사정이 생겨 임대인에게 이러한 사정 이야기를 하였으나, 임대차 기간이 남아 있고, 새로 들어 올 세입자가 나타나지 않는 다는 이유로 임차보증금을 반환받지 못하고 있는 실정이므로, 이러한 경우에는 임차인이 취할 방법은 무엇이 있는지요?
답>> 가. 대항력이 있는 임차인이 되려면 ① 주택의 인도(입주)와 ② 주민등록 전입신고 및 ③ 확정일자(등기소, 동사무소)를 받아야 하므로, 상기 임차인은 이러한 조건을 전부 갖춘 것을 전제로 하여 답변하고자 합니다.
나. 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 제1항은 임대차가 기간이 종료된 후에 임차보증금을 반환받지 못할 경우를 전제로 하여 명시된 규정이므로, 상기 사안에서는 임대차존속기간 중이므로 이 조문에서는 구제받지 못하나, 동법 제6조(계약의 갱신) 제1항에 의거 계약기간 중인 경우에는 존속 중인 계약을 해지할 수 있으므로, 이러한 사실을 내용증명으로 계약해지 사실을 통지하고 통지 후 1개월이 지난 후에는 가능하므로, 선 과제가 임대차계약을 해지하는 통지를 해야 합니다.
다. 임차권기재명령에 의한 등기가 등기부상에 기재될 까지는 “가”항의 주택인도와 주민등록상 주소를 다른 곳으로 전출하지 아니하여야 하지만, 만약 가족이 주민등록상으로 공동으로 거주하고 있는 경우에 임차인이 불가피하여 전출하여야 할 경우에는 가족을 남겨 놓고 임차인 본인만 다른 곳으로 전출하더라도 계속거주로 보게 됩니다.
라. 임차권기재명령신청에 필요한 서류는 ① 부동산등기부등본 ②임대차계약서 사본(확정일자 날인된 것) ③ 주민등록초본을 첨부 ④내용통지서(계약기간 중인 경우 해지 통지한 것)를 첨부하여야 하고, 기재사항은 ① 사건의 표시 ② 임차인과 임대인의 성명, 주소, 주민등록번호 ③ 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소 ④ 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시 ⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임 ⑥ 신청의 취지와 이유 ⑦ 첨부서류 표시 ⑧ 연월일 ⑨ 법원의 표시를 하여야 하고, 신청서를 제출할 때에 별도로 등기신청수수료(대법원증지)와 등록세 납부영수증 첨부하고, 인지·송달료를 납부하여야 합니다.
