이걸성(1) 주택임대차보호법 개정 계약갱신청구권 등 도입
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이걸성(1) 주택임대차보호법 개정 계약갱신청구권 등 도입
  • 이걸성 세무사
  • 승인 2020.09.09 14:38
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세무사 이걸성의 세무상담(1)
이번 호부터 독자와 군민의 세무정보에 도움 드리고자 ‘세무사 이걸성의 세무상담’을 월 1회 게재합니다. 이걸성 세무사님은 순창읍 출신으로 국세청에서 정년퇴직하고 서울 서초구에서 ‘성현세무회계사무소’ 대표세무사로 활동하고 있습니다. (편집자)
 

이번 호부터 독자와 군민의 세무정보에 도움 드리고자 ‘세무사 이걸성의 세무상담’을 월 1회 게재합니다. 이걸성 세무사님은 순창읍 출신으로 국세청에서 정년퇴직하고 서울 서초구에서 ‘성현세무회계사무소’ 대표세무사로 활동하고 있습니다.
 <편집자 주>


계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과하였습니다. 
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되고, 임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있습니다. 집주인이 임대차계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있습니다.

언제부터 시행되나요? 8월 법 공포 즉시 시행, 신고제만 내년 6월 시행합니다.
기존계약도 소급적용되나요? =법시행 시점(8월)에 계약이 유지되고 있는 기존계약도 소급적용됩니다.
이미 갱신계약서 사인했다면? =갱신계약서를 작성했더라도 법시행시점(8월) 이후 기존계약 기간이 만료된다면 소급적용됩니다. 계약서상 5% 이상 임대료 올렸다면 5% 초과분은 환급받을 수 있습니다.
이미 집주인이 갱신 거부하고 제3자와 계약했다면? =법 시행 시점(8월)에 아직 계약 기간 만료가 안 됐는데 집주인이 다른 사람과 이미 계약서에 사인했다면 계약갱신 권리를 인정받지 못합니다. 
세입자 손바뀜. 신규 계약할 때도 임대료 제한 있나요? =4년 채우고 새로운 세입자와 계약하거나 신규로 계약을 할 때 초기 임대료는 자율적으로 결정, 5% 상한 제한받지 않습니다.
집주인이 갱신계약을 거절할 수 있나요? =본인이나 직계비속, 존속, 직접거주 목적이면 거부 가능합니다. 본인 거주 시 2년 의무거주. 이 기간 본인이 거주하겠다고 하고 새로운 세입자를 들이면 기존 세입자에게 손해 배상해야 합니다.
월세나 반전세로 전환해도 5% 상한 되나요? =전·월세 전환율 4% 적용해 월세를 전세금으로 환산해 5% 이내 증액제한 동일 적용합니다.
임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나요? =임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.
지역별 임대료 상한은 언제 마련되나요? =지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정합니다.
계약갱신청구권 행사 시 전세->월세 전환이 가능한가요? =임차인 동의 없는 한 곤란하며, 동의로 전환할 때도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정전환율 적용. [법정전환율 : 보증금 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때는 “10%”와 기준 “기준금리(현 0.5%)+3.5%” 중 낮은 비율 적용]

☞다음 회에는 주택임대차보호법 개정에 따른 ‘갱신요구권 행사’와 ‘갱신거절’ 관련 문답을 싣습니다.

글 : 
계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과하였습니다. 
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되고, 임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있습니다. 집주인이 임대차계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있습니다.

언제부터 시행되나요? 8월 법 공포 즉시 시행, 신고제만 내년 6월 시행합니다.
기존계약도 소급적용되나요? =법시행 시점(8월)에 계약이 유지되고 있는 기존계약도 소급적용됩니다.
이미 갱신계약서 사인했다면? =갱신계약서를 작성했더라도 법시행시점(8월) 이후 기존계약 기간이 만료된다면 소급적용됩니다. 계약서상 5% 이상 임대료 올렸다면 5% 초과분은 환급받을 수 있습니다.
이미 집주인이 갱신 거부하고 제3자와 계약했다면? =법 시행 시점(8월)에 아직 계약 기간 만료가 안 됐는데 집주인이 다른 사람과 이미 계약서에 사인했다면 계약갱신 권리를 인정받지 못합니다. 
세입자 손바뀜. 신규 계약할 때도 임대료 제한 있나요? =4년 채우고 새로운 세입자와 계약하거나 신규로 계약을 할 때 초기 임대료는 자율적으로 결정, 5% 상한 제한받지 않습니다.
집주인이 갱신계약을 거절할 수 있나요? =본인이나 직계비속, 존속, 직접거주 목적이면 거부 가능합니다. 본인 거주 시 2년 의무거주. 이 기간 본인이 거주하겠다고 하고 새로운 세입자를 들이면 기존 세입자에게 손해 배상해야 합니다.
월세나 반전세로 전환해도 5% 상한 되나요? =전·월세 전환율 4% 적용해 월세를 전세금으로 환산해 5% 이내 증액제한 동일 적용합니다.
임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나요? =임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.
지역별 임대료 상한은 언제 마련되나요? =지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정합니다.
계약갱신청구권 행사 시 전세->월세 전환이 가능한가요? =임차인 동의 없는 한 곤란하며, 동의로 전환할 때도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정전환율 적용. [법정전환율 : 보증금 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때는 “10%”와 기준 “기준금리(현 0.5%)+3.5%” 중 낮은 비율 적용]

☞다음 회에는 주택임대차보호법 개정에 따른 ‘갱신요구권 행사’와 ‘갱신거절’ 관련 문답을 싣습니다.

글 : 이걸성 세무사(성현세무회계사무소)


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