문
읍내 교성리 경천주공아파트에 새로 이사 온 이씨는 전에 살던 임차인 최씨가 2개월분 아파트 관리비를 내지 않고 이사를 간 후에 이사를 왔다. 아파트 관리사무소에서는 전에 살던 최씨로 부터 관리비를 지급받지 못했다면서 위 최씨의 관리비를 지급할 것을 요구했고 이씨는 이사 올 당시에 아파트관리사무소에서나 이 아파트를 소개한 공인중개사로 부터 이러한 내용을 듣지 못했다면서 거부하였다. 이러한 경우에 이사 온 이씨는 어떻게 해야 하는가?
답
가. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 발생한 채권의 효력) “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라고 명시되어 있습니다.
나. 대법원은 관리비를 승계인에게 행사할 수 있도록 한 아파트의 공동주택관리규약의 규정은 승계인에게 불측의 재산상의 손해를 입히고, 당사자의 승낙 없이 타인의 채무를 강제로 인수시키는 것으로서 재산권의 본질적 내용을 침해하는 것이며, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 것으로 무효라고 선고하였습니다. 즉 연체된 관리비를 승계인에게 부과시키도록 한 규정은 무효이므로 적용될 수 없다고 판시한 것입니다.(대법원 2006. 6. 29. 2004다3598, 3604, 2007. 2. 22. 2005다65821)
다. 그러나 대법원은 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지, 관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지, 관리를 도모하기 위하여서는 소요되는 경비에 대한 공유자간의 채권은 이를 특별히 보장할 필요가 있어서 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무와 관계없이 청구할 수 있도록 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규정은 유효하다고 판시한 바 있는데, 그 구체적인 내용은 연체된 관리비 중 공용부분에 대한 것은 승계인이 납부의무가 있다는 것입니다.
라. 따라서 이씨는 연체된 관리비 중 공용부분에 대한 부분만을 따로 계산하여 특별승계인으로서 직접 납부하는 방법도 있으나 이씨는 특별승계인이기는 하지만 새로 들어오기 위하여 부동산임대차계약서를 작성할 당시에 소유자인 임대인이 연체된 사실에 대하여 고지의무를 위반하였으므로 소유자인 임대인에게 연락하여 납부하도록 하는 방법도 있습니다.
