문 : 팔덕면이 고향인 소씨는 강원도 속초에서 활어음식점을 크게 경영하는데 소씨의 상가부근에 주상복합건물을 신축하기 위하여 몇 년 전부터 부근 토지를 매입하였었다. 그런데 매입 토지 중심부에 있는 시가 평당 약 200만원 정도의 약 30평을 소유한 자가 소씨의 건물 신축계획을 미리 알고 평당 500만원을 달라고 하더니 이제는 평당 1,000만원을 요구하므로 건물 신축을 하지 못하고 있는데 이러한 경우에 소씨는 어떻게 해야 하는가요.
답 : 1. 속칭 “알박기”라는 말의 뜻은 부동산개발행위에 있어서 사업지역 내에 없어서는 아니 될 꼭 필요한 땅을 미리 사놓은 후 사업시행자의 궁박한 상태를 이용하여 터무니없는 가격을 제시하고 매도하는 행위를 말한다고 할 것입니다.
2. 이러한 행위는 사업시행자의 입장에서 보면 그 땅을 제외하고는 예정된 사업을 실행할 수 없어 울며 겨자 먹기로 시세보다도 몇 배의 돈을 주고 사지 않을 수 없는 점을 악용한 행위로서 사안에 따라서 범죄행위로 될 수도 있습니다.
3. 형법 제349조(부당이득) 제1항에는 “사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 이익을 취득하는 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다”고 하였고, 제2항에서는 “전항의 방법으로 제3자로 하여금 부당한 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다”라고 규정되어 있습니다.
4. 전술한 바와 같이 폭리행위를 처벌하는 것은 사기죄 한 유형으로 보고 있는 것으로서 궁박한 상태란 반드시 경제적 곤궁상태에 한하지 않고, 사람의 생명이나 명예에 대한 정신적, 육체적 곤궁상태도 포함된다 할 것이며, 경제적인 곤궁상태도 생존의 위험에 이를 단계, 즉 재산이 없게 될 정도에 이를 것을 요하지 않으며 현저한 재산의 감소나 그 위험이 있으면 족하다고 할 것이고, 또 궁박한 상태에 이르게 된 원인은 관련이 없는데, 무경험이나 판단능력의 결함에 의한 것이든, 의사의 박약에 의한 것이든 관계가 없다고 하므로 아래 판례를 참고 바랍니다.
5. 이와 관련된 대법원 판례를 살펴보면 ① 형법상 부당이득죄에서 궁박이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하고 ‘현저하게 부당한 이익의 취득’이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단해서는 안 되고 구체적 개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다. 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부, 피고인에게 피해자와 거래하여야 할 신의칙상 의무가 있는지 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다. 특히, 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장 경제 질서와 여기에서 파생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 그 범죄의 성립을 인정함에 있어서는 신중을 요한다.(대법원 2009. 1. 15. 2008도 8577)라고 판시한바 있습니다.
② 또한 부당이득죄에 있어서 궁박이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 할 것이고, 특히 부동산의 매매와 관련하여 피고인이 취득한 이익이 현저하게 부당한지 여부는 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장 경제 질서와 여기에서 파생되는 계약자유의 원칙을 바탕으로 피고인이 당해 토지를 보유하게 된 경위 및 보유기간, 주변 부동산의 시가, 가격결정을 둘러싼 쌍방의 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익 등을 종합하여 구체적으로 신중하게 판단하여야 한다.(대법원 2005. 4. 15. 2004도 1246)라고 판시하였습니다.
6. 실제로 있었던 사건을 소개하면 아파트 건설업체가 사업승인 시한에 쫓기는 점을 악용, 신축예정부지 약6100여 평에 포함된 자신의 토지 약300평을 시가의 2배인 30억 원에 팔아 넘겨 속칭 ‘알바기’ 시례로 기소된 김 모씨에게 제1심 법원에서 징역 10월의 실형을 선고하였던바, 판결 요지를 보면 “이 같은 범행이 아파트 가격상승을 부추겨 결국 사회 전체의 부담으로 돌아오는 등 사회적 영향이 크고, 김 모씨가 시종 범행을 부인하고 피해회복을 위한 노력을 하지 않는 등 범행 후 태도도 좋지 한다”고 하면서 실형을 선고한 사례가 있음도 참고하시기 바랍니다.
7. 위와 같은 판례와 실제 사례를 보면서 소씨도 위 대금 약3억여 원을 지급하고도 건축하는데 경제적인 부담이 되지 않는 등 매수자의 경제적인 상태가 여유가 있다고 할 경우에는 형법으로 다루기가 어렵다고 여겨지나, 이미 사업시행이 시작되어 이 토지를 매입하지 않으면 건축허가가 취소되거나 경제적인 극심한 손실이 예상될 경우에는 부당이득죄로 고소할 수 있음을 고려할 수도 있을 것으로 사료됩니다.
