문
구림면이 고향인 문씨는 대전광역시 유성구에서 10층짜리 상가건물 1층 코너 부분을 임차하여 아침식사를 겸한 한식당을 개업하여 영업을 잘 하고 있던 차에, 같은 건물 1층 반대편 코너에 위치한 의류판매 점포가 이사를 가고 새 세입자가 해장국집을 개업함에 따라 문씨가 경영하는 한식당의 아침식사 고객이 현저히 감소하여 영업에 상당한 차질을 빚게되었다. 이에 이 건물 상가관리단에 문의한 바, 상가 내의 ‘업종 제한 규약’에 따라 업종을 제한할 수 있으며 이를 어길 경우에는 단전, 단수, 폐문 조치하는 규정이 있다 답변해왔다. 이러한 경우에 문씨가 취할 방법이 무엇인지요?
답
1. 상가를 분양받거나 임차하는 주된 목적은 수익성 확보에 있다고 할 것인바, 한 건물 내의 입점하는 상가의 업종 활성화를 위하여 어떤 업종을 지정업종으로 할 것인지 또는 권고업종으로 할 것인지는 상가 분양ㆍ임대하는 경우에 잘 짜야 하는 중요한 수단입니다. 분양(임대)이 완료된 후에 입주 상가들의 업종이 잘 되면 영업이익이 높아 타인에게 매도하거나 임대할 경우에 도 높은 가격을 받을 수 있는 매우 중요한 일입니다.
2. 상가건물 분양(임대)계약서에 업종제한 규정이 명시되어 있는지를 확인하는 것이 중요한 일인 바, 현재 우리나라 상가자치조직 규정(규약)은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”에 근거하여 제정되고 있으나, 법률이 규정한 요건을 제대로 구비하지 못하여 위 법률에 의한 규약으로 인정되지 못하고 있기 때문에 단순히 상가 규약만 믿고 상가를 매수하거나 임차를 한 경우에는 곤란한 일이 발생할 수 있으므로 상당한 주의가 필요합니다.
3. 상가를 분양받거나 임차할 경우에는 반드시 상가의 업종제한 규정이 있는지를 확인해야 하며, 규정이 있어도 전체의 상가 업종이 개별적으로 지정되어 분양(임대)하고 있는지, 전체적으로 조화를 이루고 있는지도 살펴봐야 합니다. 또 만약 중간에 업종이 개별적으로 변경될 경우에는 상가 입점자가 당초에 받은 업종이 중복업종으로 피해를 입을 것을 예상하여 임대인이 중복업종으로 인한 손해를 임차인에게 배상하도록 하는 내용을 규정하는 특약을 설정하므로, 분쟁이 발생한 경우 임대인이 나몰라 하는 경우가 발생치 않도록 사전에 예방하는 것도 매우 중요한 일이라고 할 것입니다.
4. 지정업종으로 분양받을 때에 다른 점포보다 2배 이상 비싼 돈을 지급하고 분양받아 독점운영을 하고 있는 것이 현실인데, 나중에 동종업종이나 유사업종이 들어서므로 독점권을 누리지 못한다면 이는 큰 낭패라고 할 것이므로 업종제한을 철저히 지키는 상가인지도 확인해야 합니다.
5. 이 건물의 경우 상가관리단규약이 있어서 업종을 제한할 수 있으며, 이를 어길 경우에는 단전, 단수, 폐문 조치하는 규정이 있다면, 중복업종 또는 유사업종으로 인한 피해구제를 최소화하여야 할 필요가 있으므로 우선 상가 관리단에게 이러한 사유를 말하고 업종제한의 규정에 따라 처리하여 줄 것을 요청하고, 만약 이를 수용하지 아니할 경우에는 상가관리단규약에 손해배상 규정이 있는지를 살펴서 그 손해를 산정하여 상가관리단(상가자치회 또는 번영회)에게 배상을 요구하는 방법도 있을 것이고, 동종업종 또는 유사업종을 하는 자에게 업종을 변경할 것을 내용 통지하고 이로 인한 손해도 배상할 수 있음을 통지하여 후일의 손해를 보전 받아야 할 것으로 보입니다.
