신신우(32) 조상 분묘 수호위해 종중명의로 농지를 구입할 수 있는지요?
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신신우(32) 조상 분묘 수호위해 종중명의로 농지를 구입할 수 있는지요?
  • 신신우 법무사
  • 승인 2012.05.16 22:03
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경기도 안성시에 사는 적성면이 고향인 인씨는 인계면에 선조 묘 10기가 있어서 이를 수호하고 관리하기 위하여 종중(문중)명의의 농지(전, 답, 과수원)를 구입하려고 하는데 가능한지요?

1. 농지를 소유할 수 있는 법적근거는 농지법 제6조(농지소유제한) 제1항에 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다”라고 농지 소유를 제한하고, 동법 제2항에서 제1항의 예외 규정을 두고 있으나 일반적으로 농민이 아니면서 농지를 소유하는 것은 특별규정이 있어야 한다.

2. 종중(문중)의 농지 취득과 관련한 판례와 예규는

① 종중(문중)은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없지만 구 농지개혁법(1994.12.22. 법률 제4817호)상 예외적으로 위토의 경우 일정한 범위 내에서 종중도 농지를 취득하여 종중외의 자의 명의로 명기한 경우 그 명의신탁은 법령상 제한을 회피하기 위한 것이라고 볼 수 없어 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조(종중 및 배우자에 대한 특례)제1호의 규정에 의하여 유효하다(대법원 2005다 59871호 판결, 2006.1.27. 선고)

② 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침(2011.10.12. 등기예규 제1415호)에는 “종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로 위토를 목적으로 새로이 농지를 취득하는 것도 허용되지 아니하며 다만 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존 위토인 농지에 한하여 당해 농지가 위토대장에 종중 명의로 등재되어 있음을 확인하는 내용의 위토대장 소관청 발급의 증명서를 첨부하여 그 종중 명의로의 소유권이전등기를 신청할 수 있다”고 규정되어 있다.

3. 농지에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 하는 종중명의로 소유권이전등기를 이전받을 수 있는지 등기선례를 보면 종중은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으므로 지목이 농지이나 토지현상이 농작물경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 경우 등 농지법 기타 법령에서 인정되는 경우를 제외하고는 종중이 지목이 전ㆍ답ㆍ과수원인 토지를 취득하여 소유권이전등기를 이전받을 수는 없고, 종중명의로 소유권이전등기가 되어 있는 부동산에 대해서는 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률상의 유예기간과 관계없이 종중명의로 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 받을 수 있으나, 그 목적부동산이 농지인 때에는 당해 농지가 농지개혁당시 위토대장에 등재된 기존토지임을 확인하는 위토대장 소관청 발급 증명서를 첨부하거나 토지대장상 위의 요건을 갖춘 경우에 한하여 종중명의로 등기를 할 수 있다.(등기선례 5-209 1997.8.6. 등기질의회답, 6-475, 1999.2.8 제정)

4. 또한 현행 농지법에서 종중은 농지개혁 당시 위토대장에 등재된 기존위토인 당해 소유농지에 한하여 계속 소유할 수 있으나 이때의 기존 위토란 농지개혁 당시에 위토대장에 종중의 위토로 등재되어 있는 농지를 말하는 것이므로 종중이 기존에 농지를 위토로 소유하고 있었더라도 그 농지가 수용되어 그 보상금으로 새로이 구입한 다른 농지를 위토로 취득할 수 없다고 회답하고 있다.(등기선례 5-757, 1997.4.3. 등기질의회답)

5. 위 사례에서 종중(문중)명의로는 농지를 취득할 수 없으나 관행적으로 실행하고 있는 것을 소개하면 종중원 중에서 취득할 농지 관서에서 거주하는 2, 3명을 등기명의인으로 하고 동시에 종중 명의로 소유권이전등기청구권 가등기를 해 놓으면 이 농지가 종중의 토지임을 증명하고 있어 등기명의인이 사망하거나 채무로 인해 소송에 휘말리게 되더라도 설령 소송에 휘말리게 되더라도 소유권을 잃거나 손해 볼 것은 아니다. 더 구체적인 등기실행 방법은 법무사에게 문의하여 조력을 받는 것이 좋을 것이다.


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