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적성면이 고향인 고씨는 경기도 고양시에서 이용업(이발사)을 하는데, 영업장소인 건물 1층은 임차보증금 5000만원에 이발소로 사용, 안집은 5층 옥탑을 개조한 건물을 임차보증금 3000만원을 지급하고 입주하여 주민등록 전입하고 관할등기소에서 확정일자(이발소는 세무서)를 받고 사용하던 중 임대인(건물주)의 부도로 건물이 경매를 당하게 되어 법원으로부터 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하라는 통지서를 받았다. 1층 이발소는 상가 용도이고 등기된 건물이라 상가건물임대차보호법에 따라 보호 받을 수 있으나, 옥탑은 무허가 건축물로 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다는데 해결방법은?
답
1. 이발소는 상가건물임대차보호법의 적용을 받으며, 옥탑 안집은 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 할 것이나 다음 3가지 유형을 살펴볼 필요가 있다. ‘①주택임대차보호법에서는 관할관청으로부터 허가를 받지 아니한 무허가건축물이나 ②건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건축물 ③건축허가와 준공검사까지 받았으나 아직 등기하지 아니한 미등기건축물’도 주택임대차보호법 규정에 적용된다는 대법원전원합의체 판례(2004다26133호, 2007. 6. 21. 선고)가 있는바, 그 내용은 “주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차 주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다”라고 판시한 바 있었습니다.
2. 공부상 용도보다는 실지용도에 따라야 한다는 대법원 판례(85다카1367 판결, 1986. 1. 21. 선고)가 있는바, 이를 보면 “주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다”라고 판시 하였고, 대법원 판례(87다카793 판결, 1987. 8. 25. 선고)는 “구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379호) 제2조가 정하는 주거용 건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 이 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다”고 판시한 바 있습니다.
3. 위 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수도 있는 것은 별개로 하고, 위 옥탑은 위 건축물의 일부 또는 경우에 따라서는 건물의 종물로서 경매절차에서 건물과 같이 매각될 것이므로, 위 고씨가 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 위 고씨가 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 걱정하실 일은 아닌 것 같습니다.
4. 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 해당건물의 지번(건물의 동호수가 있는 경우에는 동호수까지 기재)에 주민등록을 전입하여야 하고, 실질적으로 점유를 하여야 하며, 법원(등기과, 등기소) 또는 동사무소에서 부동산임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는 필수적인 조건이 충족되면 대항력이 생기는 바, 위 고씨가 사는 곳은 고양시로 과밀억제권지역(2010. 7. 26부터 현재까지)으로 소액임차인의 범위는 6500만원으로 해당되며, 최우선변제액은 2200만원을 받을 수 있으나 선순위 근저당권설정일자에 따라 달라질 수 있고, 최우선임차인의 수와 금액에 따라서 다소 달라 질수 있으므로 상세한 문의는 법무사나 변호사사무소에서 상담을 받는 것이 좋으리라 사료됩니다.
