문 : 금과면이 고향인 여씨는 경상북도 경주시청 부근에서 잡화상을 운영하는데 안집으로 사용하기 위하여 단독주택 1채(대지 약200평)를 매수하고 계약금과 중간지금을 마쳤다. 이후 잔금을 지급하면서 소유권이전등기에 관한 서류를 받는 과정 중에 매도인이 심은 정원수와 과실나무 중 값어치가 나가는 몇 그루를 가져가겠다고 한다. 이러한 경우에 위 나무들을 가져가도록해야 하는지요.(부동산매매계약서 작성 시에는 정원수와 과실나무를 매매계약에서 제외한다는 특약사항 없었음)
답 : 1. 민법 제99조(부동산, 동산) 제1항 “토지 및 그 정착물은 부동산이다”라고 하고, 제2항에서 “부동산 이외의 물건은 동산이다” 라고 선언한 법 규정이 있는바, 일반적으로 교량, 터널, 둑, 토지에 심어져 있는 나무 등은 토지구성부분으로 그 토지와 함께 거래되고 처분되는 것이 원칙입니다. 다만, 입목에 관한 법률에 따라 수목의 집단을 등기하면 토지와는 별도로 매매하거나 담보로 저당권을 설정할 수도 있으며, 또한 입목에 관한 법률 제3조(입목의 독립성) 제2항 “입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다”에 의한 명인방법(목적물인 입목이 특정인의 소유라는 사실을 공시하는 팻말 등의 설치로 다른 사람이 그것을 식별할 수 있도록 하는 방법)을 갖춘 나무는 토지로부터 분리시켜 별도로 매매할 수도 있습니다.
2. 설문에서와 같이 특약사항으로 제외한다는 약정이 없고 이러한 공시방법을 갖추지 않은 이상 상기 나무는 토지구성부분이 되어 부동산의 매매가격에 포함된 것으로 보아야 할 것입니다. 정원수나 과실나무 또는 정원석, 석등, 석탑 등은 주택의 대지와 구별되는 별개의 독립한 물건이 아니라 대지구성부분에 불과하여 주택 및 대지의 처분에 따르도록 법으로 규정되어 있고 대법원 판례도 마찬가지 입니다.
3. 우리 대법원 판례 76마275 판결(1976. 11. 24.선고)과 98마1817판결(1998. 10. 28.선고)에 보면 “대지구성부분에 불과하여 주택 및 대지 위에 생립(生立)하고 있는 채무자 소유의 미등기수목(과수도 동일함)은 토지구성부분으로서 토지일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목가액을 포함하여 경매대상 토지를 평가하여 이를 최저경매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래객체가 되므로 토지평가에 포함되지 아니한다”고 선언한 판결이 있습니다.
4. 또 다른 대법원 판례 2007다75853판결(2009. 4. 23. 선고)에 의하면 경매대상이 된 토지 위에 있는 채무자소유의 미등기수목, 석등, 석탑은 토지구성부분으로서 토지일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되고, 그 수목 등이 민사집행법 제189조(채무자가 점유하고 있는 물건의 압류) 제2항 제1호(등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것)에 따라서 유체동산집행대상이 될 수 있다고 하여도 마찬가지라고 선고한 사실이 있습니다.
5. 그러므로 위 사안에서 보는 것처럼 정원수나 과실나무를 부동산매매계약서 작성 시에 특약사항으로 제외한다는 약정이 없는 경우 정원수와 과수는 민법이나 대법원 판례가 주택에 부착된 토지구성부분으로 보기 때문에 매수인 여씨는 매도인이 가져가지 않도록 하여야 할 것입니다.
