신신우(43) 직원 숙소로 회사가 임차한 주택, 주택임대차보호법 적용 여부
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신신우(43) 직원 숙소로 회사가 임차한 주택, 주택임대차보호법 적용 여부
  • 신신우 법무사
  • 승인 2012.10.31 17:53
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문 => 쌍치면이 고향인 옥씨는 충청북도 청주시내에서 리모델링을 주목적으로 하는 주식회사에 근무하는데, 회사 직원 숙소로 사용하기 위하여 회사 명의로 부동산임대차계약서를 작성하고, 직원을 숙소에 기거하게 한 경우에도 주택임대차보호법에 의거 보호를 받을 수 있는지요. 만약 회사 명의로 한 경우에 보호를 받을 수 없다면 어떤 방법이 있는지요.

답 => 1. 법인 명의로 주택을 임차한 경우와 관련, 우리 대법원 판례 96다 7236(1997. 7. 11. 선고)호 에서는 “주택임차인이 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항(현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항) 소정의 우선 변제권을 주장하기 위해서는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인데, 주택임대차보호법 제1조는 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다’라고 규정하고 있어 주택임대차보호법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로는 볼 수는 없으므로 법인이 임차주택을 인도 받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수 없다”고 하였다.

2. 따라서 위 옥씨가 근무하는 주식회사 명의로는 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없다. 다만 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력을 가진다.(한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사와 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사로 한정)

3. 만약 주식회사인 법인이 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없다면 대안으로 근저당권설정등기나 가압류 및 가처분 또는 국가나 지방자치단체로부터 압류되지 아니한 주택을 임차하되, 주식회사 법인 명의로 임차권설정등기(전세권설정등기 포함)를 하면 제1순위로 민법에 의거 보호를 받을 수 있는바, 주의할 것은 아파트인 경우(1가구 1세대가 주로 거주)에는 문제가 없으나 일반 주택인 경우 독채 임차(전세)가 아닌 경우에는 부분적으로 전세나 임대를 내 줄 수 있을 것이므로 부분적으로 임대차가 이뤄질 경우에는 위 임차권설정등기를 기점으로 하여 지역(전국을 4개 권역으로 구분)에 따라 주택임대차보호법상 최우선변제액을 공제할 수가 있다.

4. 또 아예 거주할 직원 명의로 건물주와 부동산임대차계약서를 작성하고 임차한 주택에 기거할 직원의 주민등록을 전입(동시에 등기소나 관할 동사무소 확정일자를 받아야 대항력 생김)하고 주식회사 법인은 해당직원이 불의 사고나 채무가 있어서 임차보증금에 제3자로부터 처분제한(가압류 등)을 받을 것을 염두에 두고, 임차보증금을 주식회사에 양도 양수하는 계약서를 작성, 이를 공증하는 것도 한 방편이 될 수 있다.

5. 참고로 주택임대차보호법시행령{제3조(보증금 중 일정액의 범위 등)제1항} 상 최우선변제액(2010. 7. 26.부터 ~ 현재)의 내용을 보면 ①서울특별시: 소액임차인의 범위 7500만원 이하에 최우선변제액 2500만원 이하, ②과밀억제권역(서울시 제외): 소액임차인의 범위 6500만원 이하에 최우선변제액 2200만원 이하, ③광역시/안산, 용인, 김포, 광주시: 소액임차인의 범위 5500만원 이하에 최우선변제액 1900만원 이하, ④그 밖의 지역: 소액임차인의 범위 4000만원 이하에 최우선변제액 1400만원 이하를 최우선적으로 변제 받을 수 있다.


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