문 => 금과면이 고향인 주씨는 임대차기간을 2년으로 한 32평 아파트를 임차하여 입주와 동시에 주민등록전입신고를 마치고 임대차계약서상 확정일자를 받아 거주했다. 그 후 6개월 만에 임대인의 사정으로 다른 사람에게 팔게 되었던바, 위 주씨가 임대차계약을 한 후에 부동산등기부등본을 발급받아 보니 선순위근저당권설정등기가 되어있는지를 확인하지 않고 위 임대차계약을 체결하였으나 만약에 경매가 되는 경우에는 선순위근저당권의 채권금원을 제외하면 임차보증금을 전액회수하기가 어려워 보여 계약기간이 만료되지 아니한 임대차계약을 해지하려고 하는데 가능한지요.
답 => 1. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제3항에서는 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있는바, 설문의 경우처럼 승계되는 임대인의 지위 즉 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말하므로, 승계에 관하여 양도인과 양수인 사이에 특별한 합의가 필요 없이 대항력의 당연한 효과로서 양수인은 종전 임대인의 권리의무를 포괄적으로 승계하는 것을 말합니다.
2. 그러므로 지위 승계는 법률상 당연한 승계로서 임차인에게의 통지나 임차인의 동의ㆍ승낙이 필요 없으므로 위 사안과 같은 경우 임차인이 이러한 법률적 구속으로부터 벗어날 수 있을 것인지가 관건입니다.
3. 이에 관한 대법원 2011다 64615 판결(2002. 9. 4. 선고) “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 아파트가 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 임차보증금채무는 소멸하는 것이지만 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다”라고 설시한바 있었습니다.
4. 대법원 98마100결정(1998. 9. 2.선고)에 의하면 상가임대차의 경우에 관한 판례도 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것이 아니고 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로, 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계 되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”라고 판시한바 있습니다.
