문 : 풍산면 출신인 윤 씨는 부산광역시 사하구청 소재 도로계획선이 있는 나대지를 15년간 임차하여 건물을 짓고, 계획된 도로가 개설되면 언제든지 그 건물을 철거하고 토지를 인도하여 주기로 부동산임대차약정서를 작성한 바, 건물 신축 후 소유권보존등기를 하고 은행으로부터 이 부동산담보대출을 받아 이자를 지급하던 중 사업 실패하여 경매로 소유권이 고향 후배인 배씨에게로 넘어 갔습니다. 그러한 과정에 윤 씨는 대지 임차료를 여러 차례 지체하였고, 경매기간 중에는 임료를 지급하지 못했던 바, 대지 소유자는 경매로 소유권을 받은 배씨에게 그 건물의 철거 및 대지를 인도하라는 내용통지를 받았습니다. 이러한 경우에 위 배씨가 보호받을 수 있는 법적조치는 어떠한 방법이 있는지요?
답 : 1. 민법 제622조(건물 등기있는 임차권의 대항력) 제1항에서 건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 그런데 건물 등기 있는 토지임차권의 대항력을 규정한 위 규정의 취지에 관한 대법원 95다29345 판결(1996. 2. 27. 선고)에서는 민법 제622조 제1항은 건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐 임차인으로부터 건물소유권과 함께 건물소유를 목적으로 한 토지임차권을 취득한 사람이 토지임대인에 대한 관계에서 임차권양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니라고 하였다.
2. 건물소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조(저당권의 효력의 범위)에 따라 저당권의 효력이 토지임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물소유를 목적으로 한 토지임차권도 건물소유권과 함께 경락인에게 이전되나 이 경우에도 민법 제629조(임차권의 양도, 전도의 제한)가 적용되기 때문에 토지임대인에 대한 관계에서는 동의가 없는 한 임차권취득을 대항할 수 없다고 판시하고 있다. 대법원 92다24950 판결(1993. 4. 13. 선고)에서는 민법 제622조 제1항은 임차인 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자 사이의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그러한 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라고 임차권 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한 바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장, 입증하여야 한다고 하였다.
3. 낙찰매수인 위 배씨는 대지소유자에 대하여 임차인 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속하기 어려울 정도로 당사자 사이의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있음을 주장, 입증하지 못해 대지소유자의 동의를 얻지 못하면 대지소유자가 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 제2항에 의하여 위 임대차계약을 해지하고 건물철거 및 토지 인도청구를 한다면 그에 응할 수밖에 없을 듯 하며, 토지 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우 토지 임차인으로서는 임대인에 대하여 지상건물매수를 청구할 수 없다고 하였음에 비추어(대법원 2003. 4. 22 선고 2003다7685 판결) 위 건물의 매수청구를 할 수도 없을 것으로 보이므로, 대지소유자가 건물의 철거와 동시에 토지의 인도를 구하면 이 경우 대항할 법적 방법이 없을 것으로 보인다.
