신신우(52) 양도담보등기조건 대출, 제3자의 부동산가압류 당한 경우?

문 : 구림 출신 오씨는 고향 친구인 김씨에게 돈 1억 원을 대출해 주면서 김씨 명의로 된 선산과 전답을 양도담보로 3일 이내에 제공 받기로 하였다. 그런데 돈을 대출한 후 서류 준비 중에 김씨 명의의 부동산에 제3자로부터 5000만원의 부동산가압류기입등기를 당했다. 이 경우 오씨가 구제받을 수 있는 법적절차는?

답 : 1. 민법 제607조에서 대물반환의 예약에 관하여, 차용물반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이자의 합산액을 넘지 못한다고 규정하고 있으며 제608조에 위반한 당사자의 약정으로 차주에 불리한 것은 환매 기타 여하한 명목이라도 그 효력이 없다고 규정하고 있다. ‘가등기담보 등에 관한 법률’ 제1조(목적)에는 차용물반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약당시 가액이 차용액과 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다고 규정하고 있으며, 동법 제2조 제1항에서 담보계약이란 민법 제608조에 따라 그 효력이 상실되는 대물반환예약에 포함되거나 병존하는 채권담보계약을 말한다고 규정하고 있다.
2. 대법원 99다14433판결(1999. 12. 10.선고)에서 양도담보란 채권담보를 위하여 담보목적물에 대한 권리를 양도함으로써 신용수수의 목적을 달성하는 담보제도로서, 부동산양도담보는 물권적 합의 즉 양도담보계약 이외에 소유권이전등기가 이루어짐으로써 그 효력이 발생되고 이러한 양도담보 효력은 대외적으로 양도담보권자가 형식상 소유권을 취득하게 되고, 대내적으로는 담보목적을 넘어서 권리를 행사해서는 안 될 의무를 지게 된다. 또한, 채권담보목적으로 재산권을 채권자에게 이전한 경우 그것이 어떤 형태의 담보계약인지는 개별적 사건마다 구체적으로 당사자의사에 따라서 확정해야 할 문제이나, 다른 특약이 인정되지 않는 경우에는 당사자 사이에 정산절차를 요하는 약한 의미의 양도담보로 추정되고 또한 대법원 81다254 판결(1982. 7. 13.선고)에서 양도담보에는 민법 제607조, 제608조가 적용되지 않으므로, 이에 위반된 대물변제약정은 대물변제예약으로서는 무효지만 약한 의미의 양도담보설정의 약정으로는 유효하게 된다고 판시하고 있다.
3. 그런데 대법원 98다51220 판결(1999. 2. 9.선고)에서 부동산양도담보계약에 의하여 부동산소유권이전등기가 행하여지면 그 소유권은 양도담보권자에게 이전되므로 양도담보설정자의 일반채권자는 압류 등을 할 수 없게 될 것이지만 부동산양도담보에 기초한 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 아직 양도담보가 설정되기 이전의 단계이므로 ‘가등기담보 등에 관한 법률’ 제3조 소정의 담보권실행에 관한 규정이 적용될 여지가 없는 한편, 채권자는 양도담보약정을 원인으로 하여 채무자에 대하여 담보목적물에 관하여 소유권이전등기절차이행을 청구할 수 있을 뿐이고, 양도담보설정자의 일반채권자로서 위 부동산을 가압류한 후 위 김씨에 대한 승소확정판결 등의 집행권원을 확보하여 위 부동산을 경매함으로써 그 매득금으로부터 제3자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받아 채권의 변제를 받아야 할 것으로 보인다.
4. 부동산에 관하여 정산절차를 예정한 약한 의미의 양도담보약정이 이루어졌다면 채권자는 채무변제기 후 반드시 담보권실행을 위한 정산절차를 거쳐야 하고, 채무자는 채권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 채무를 변제하고 부동산에 대한 채권자명의의 소유권이전등기말소를 청구할 수 있다. 그리고 ‘가등기담보 등에 관한 법률’이 적용되지 않는 경우에도 채권자가 채권담보목적으로 부동산에 가등기를 하였다가 변제기까지 변제를 받지 못하여 그 가등기에 기초한 소유권이전본등기를 마친 경우, 당사자들 사이에 채무자가 변제기에 피담보채무를 변제하지 아니하면 채권채무관계는 소멸하고 부동산소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속된다는 명시의 특약이 없는 한, 그 본등기도 채권담보목적으로 행해진 것으로서 정산절차를 예정하고 있는 이른바 약한 의미의 양도담보가 되고 이 경우 채무변제기경과 후에도 채권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 채무자는 언제든지 채무를 변제하고 채권자에게 그 가등기 및 그 가등기에 기초한 본등기의 말소를 청구할 수 있음을 참고하기 바랍니다.