문 : 여씨는 금전채권 2억원의 변제조로 홍씨의 상가 임차보증금 2억5천만원 미등기 임대보증금 반환채권을 양도받아 그 사실을 상가의 소유자에게 내용통지로 알려주었고 상가의 소유자 확인하였습니다. 그 후 상가소유자는 타인에게 상가를 매도하면서 2억5천만원의 임차보증금을 매매대금에서 공제하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 위 채권의 지급기일이 지나도록 홍씨가 변제하지 않아 상가소유자에게 위 금원을 지급할 것을 요구했더니 홍씨가 상가를 비우면 보증금을 내 주겠다고 하는데 이때에 여씨가 채권을 행사할 수 있는 방법은?
답 : 1. 전세권이란 차임을 정기적으로 지급하는 대신 부동산사용권설정에 관한 계약을 할 때에 일정액의 목돈인 이른바 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과 상계하기로 하여 타인의 부동산을 그 용도에 따라 점유ㆍ사용ㆍ수익할 수 있는 권리입니다. 이러한 권리에 대한 공시방법으로써 등기를 마쳤느냐에 따라 민법이 정하고 있는 물권으로서의 전세권과 ‘미등기전세 이른바 채권적 전세권’으로 구분됩니다. 반면 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 어떤 물건을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 주로 차임의 지급방법에 따라 전세와 구별된다고 할 수 있습니다.(98가합2948 판결) 다만, 주택임대차보호법 제12조, 상가건물임대차보호법 제17조에서는 미등기전세에도 각 법률을 준용하고, 전세금은 임대차보증금으로 본다고 규정하고 있습니다.
2. 그런데 전세권(등기된 전세권임)이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지(대법원 2001다69122 판결, 2002. 8. 23. 선고)을 보면, 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용ㆍ수익하는 권리로서 전세금 지급이 없으면 전세권은 성립하지 아니하는 등으로 전세금은 전세권과 분리하는 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있으므로, 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않는 것이며, 다만 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도할 수 있을 뿐이라고 하였습니다.
위 사안에서 미등기전세의 보증금에 대하여 장래에 전세금보증금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도받은 것으로 본다면 그 채권양도는 유효하게 보입니다. 그리고 채권양도는 그 양도사실을 채무자가 알고 있었느냐를 묻지 않고, 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 양도를 승낙하였을 때 양수인이 채무자에 대하여 대항할 수 있는데, 위 사안에서 여씨는 홍씨의 상가 주인에게 채권양도사실을 확인했으므로 양도인의 통지 내지 채무자의 승낙이 있다고 볼 수 있으므로, 위 여씨는 채무자 홍씨에게 대항할 수 있다고 할 것입니다.
3. 또한 매도인 상가주인과 매수인 상가주인은 위 전세보증금상당을 매매대금에서 공제하기로 하였는데, 매수인 상가주인이 임대인 지위를 승계하기로 약정한 것은 이행인수(채무이행책임을 채권자에 대해서가 아니라 채무자에게만 부담하는 것임)로 보아야 할 것이므로(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결), 그것만으로는 여씨가 매수인 상가주인에게 양수금(전세보증금반환)청구를 할 수 없을 것이지만, 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계 한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 여씨에 대한 홍씨의 채무가 매수인 상가주인에게 인수되었다고 볼 수 있을 것입니다. 다만, 매수인 상가주인의 위 전세보증금반환 의무는 홍씨가 목적물명도의무와 동시이행관계에 있고(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결), 홍씨의 임차권이 계약기간종료 기타 사유로 소멸되었을 때 홍씨에게 방을 비우라고 청구할 권리 즉, 건물명도청구권은 매수인 상가주인이 가지고 있으므로, 여씨는 매수인 상가주인의 채권자로서 매수인 상가주인의 건물명도청구권을 대위 행사하여, 홍씨는 매수인 상가주인에게 위 주택을 명도하고 매수인 상가주인은 위 주택을 명도 받음과 동시에 위 여씨에게 전세보증금 2억원을 지급하라는 청구를 할 수 있을 것입니다.(대법원 88다카4253,4260 판결, 1989. 4. 25. 선고).
