문: 저는 전세입주자로서 임차기간이 끝나서 이사하려고 하는데 주인이 전세금을 내주지 않고 있습니다. 전세금을 반환받기 위해 저는 어떠한 방법을 사용할 수 있습니까?
답: 전세금을 반환받기 위해 취할 수 있는 방법은 전세권의 등기를 하였는가 여부에 따라 달라집니다. 그리고 전세금 반환이 지체된 경우에 임차인이 쓸 수 있는 방법에 관하여는 전세권등기를 하지 않은 임차인은 계약서에 확정일자를 받았더라도 이를 받지 않은 경우와 동일합니다.
먼저 등기를 한 경우에 관하여 살펴보면 이때에는 전세금반환청구권에 우선변제력 뿐만 아니라 경매권도 있으므로 전세권자는 전세권반환청구의 소송을 법원에 제기할 필요없이 경매접에 기하여 곧바로 주택소재지의 지방법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 그리고 경매가 이루어지면 그 경락대금으로부터 우선변제를 받습니다. 우선변제의 순위는 다른 우선변제권자와의 권리설정의 선후에 의합니다. 예컨대 전세권등기 혹은 확정일자보다 먼저 갑이 저당권을 설정하였고 다시 전세권 설정 이후에 을이 저당권을 설정하였다면 갑이 제일 먼저 경락대금으로부터 자신의 채권액을 변제받고 다음으로 전세권자가 잔액으로부터 전세금을 변제받습니다. 마지막으로 아직도 남은 잔액으로부터 을이 변제받습니다. 이때 집주인에 대하여 일반 채권자(저당권을 가지지 않은 채권자)가 여러명 있다 하더라도 또 설령 이들이 전세권이나 저당권보다 먼저 채권을 취득하였더라도 이들은 갑과 을 그리고 전세권자가 변제받고 남은 경락대금이 있는 경우에 비로소 그로부터 변제(이때 그 잔액이 채권총액에 미치지 않는 경우에는 어느 채권자가 먼저 변제받는 것이 아니고 채권총액과 잔액을 비례적으로 나누어 공평하게 분배하여 일부액만을 변제)받습니다.
따라서 등기를 갖춘 경우에는 전세권자는 확실히 그리고 간편하게 전세금을 반환받을 수 있습니다. 다만 경락대금이 선순위의 저당채권액과 전세금의 합산액보다 많아야 합니다. 여기에서 한 가지 주의해야 할 것은 경락대금은 많은 경우에 그 주택의 실제 시장가격보다 상당히 낮게 정하여진다는 점입니다. 또 저당채권이나 전세금에 앞서 경매비용 및 집주인의 체납된 세금이 먼저 경락대금에서 공제된다는 점입니다.
다음으로 등기를 등기를 하지 않은 경우에 관하여 살펴보면 이때에는 전세권자는 경매권이 없으므로 전세금반환청구의 소송을 법원에 제기하여 확정판결을 받아 임차주택을 비롯한 임대인의 재산에 대해 강제집행을 하여 그 대금으로부터 전세금을 변제받을 수 있습니다. 위와 같은 통상의 소(訴)에 의한 강제집행 이외에도 보다 신속하고 저렴한 방법으로는 독촉절차에 의하는 방법이 있습니다. 즉 임차인이 전세금의 반환에 대하여 임대인 주소지의 지방법원 단독판사에게 서면 또는 구술로 지급명령을 신청합니다. 법은 이에 기하여 임대인에게 지급명령을 내리고 지급명령에 대하여 임대인이 이의를 제기하지 않으면 임차인은 다시 법원에 가집행선고를 구합니다. 법원의 가집행선고부 지급명령에 대해 임대인이 이의를 제기하지 않으면 위의 지급명령이 확정되어 확정판결과 동일한 효력을 발생합니다. 이에 기해서 임차인은 임대인의 재산에 대해 강제집행을 하여 이로부터 전세금을 변제받는 것입니다. 만약 임대인이 위의 지급명령에 대해 이의를 제기하면 통상의 소로 이행됩니다.
전세금반환청구권에 관하여 임대인과 임차인이 공정증서를 작성하였다면 임차인은 이 공정증서에 기해서 곧바로 강제집행할 수 있습니다. 다만 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하였다면 임대인이 공정증서를 작성하는데 협조하지 않을 것이므로 임차인은 미리 임대차계약시에 이를 작성해 두는 것이 좋을 것입니다.
이와 같이 전세권등기를 하지 않는 한 전세계약서에 확정일자를 받았더라도 이를 받지 않은 경우와 마찬가지로 복잡한 절차를 거쳐서야 비로소 전세금을 반환받을 수 있습니다만 다음과 같은 점에서 확정일자를 받은 경우에는 유리한 점이 있습니다.
첫째 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권이 있으므로 전세금을 어느 정도 확실히 반환받을 수 있습니다. 즉 간편하게 반환받지는 못하나 임차주택의 경락가격이 전세금액 및 전세권보다 우선하는 저당채권액의 합산액보다 적지 않으면 반환받는 것 자체는 보장됩니다.
둘째 임대인의 다른 채권자가 이미 경매를 신청하여 경매가 진행되고 있는 때에는 확정일자 받은 임대인은 그 절차에 참여하여 우선 변제권있는 자로서 배당받을 수 있습니다.
