문 저는 전세입주자입니다. 집주인이 집 수리비용 등 모든 비용을 저에게 부담하라고 합니다. 부당하다고 항의하였더니 집주인은 자신이 들였던 수리비용을 전세금에서 공제하겠다고 합니다. 제가 부담해야 하는 비용은 무엇입니까?
답 민법 제623조(임대인의 의무), 제626조(임차인의 상환청구권) 제1항에 의하면 임대인과 임차인 사이에 다른 특약이 없는 한 임대인은 임차인이 임차주택을 그 용도에 맞게 사용ㆍ수익할 수 있도록 해줘야 할 의무를 집니다. 따라서 주택의 원활한 사용을 위해 주택을 수리할 의무는 임대인에게 있습니다. 만약 임차인이 임차목적물의 사용ㆍ수익을 위해 집을 수리하였거나 기타의 방법으로 비용을 들인 경우에는 임차인은 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다.
그러나 임차인의 지위가 대항력이 인정되는 등 물권화 되어가는 현재에 있어서는 임차주택의 사용을 현저히 방해하는 하자를 수리하는 비용은 임대인이 부담하더라도 그렇지 않은 통상의 필요비는 임차인의 부담으로 되어가고 있는 것이 추세라 할 것입니다.
그러한 예로서 집을 사용할 수 없게 하는 정도의 것이 아니라고 하여 임차인에게 수선의무를 인정하는 판례가 있습니다. 다만 이러한 현상은 임차물이 독채인 경우와 주거의 일부분인 경우와는 상당한 차이가 있을 것입니다.
이러한 점들을 고려하면서 귀하의 경우를 살펴보면 우선 임대인ㆍ임차인이 위의 민법 규정과 다른 특약, 예컨대 임차인이 전적으로 필요비를 부담한다는 특약을 했다면 그 특약에 따라 해결됩니다.
그런데 여기에서의 특약이란 임대인ㆍ임차인 간의 합의를 뜻합니다. 만약 임대인만이 민법규정과는 달리 임차인에게 모든 비용을 부담할 것을 요구한다면 이는 유효한 특약이 못되고 따라서 이때에는 임대인의 요구에 의하는 것이 아니고 민법규정에 의하게 될 것입니다. 귀하의 경우에 귀하가 만약 임대차계약시 혹은 그 이후에라도 수선 의무를 질 것을 합의하였다면 이에 따라 귀하는 수선에 든 비용을 부담해야 합니다.(다만 그 비용이 필요비가 아니고 주택의 객관적 가치를 증가시키는 유익비인 경우에는 비록 특약이 있더라도 소위 부속물매수청구권을 행사함으로써 그 비용 상당액을 회수할 수 있는 경우도 있을 것입니다.)
이와는 달리 귀하가 비용부담에 관하여 아무런 동의도 하지 않았는데 임대인이 일방적으로 모든 비용을 부담하라고 요구하는 경우에는 귀하는 원칙적으로 아무런 비용부담 의무가 없습니다. 따라서 그동안에 귀하의 비용으로 집을 수리하였다면 귀하는 그 비용의 상환을 청구할 수 있고 임대인의 비용으로 수리하였다면 그 비용을 갚아줄 필요가 없으며 따라서 전세금 전액을 반환받을 수 있습니다.
다만 임차권의 물권화에 따른 필요비의 임차인부담 경향을 고려할 때 귀하가 주택의 전부를 빌려 쓰고 있고 임대인과 아울러 생활하는 것이 아니라면 귀하는 비록 특약이 없었더라도 통상적인 수선비용을 부담해야 한다고 함이 타당할 것입니다. 따라서 집주인이 들였던 수리비용은 전세금에서 공제될 수 있을 것입니다. 다만 그 수리가 집의 사용을 현저히 방해하는 정도의 하자의 수리였다면 그렇지 않습니다.
