문) 저는 채무액 3000만원의 근저당이 설정되어 있는 주택의 집주인과 임대차계약을 맺으려고 합니다. 중개업자는 제가 전세권의 등기를 하거나 등기하지 않더라도 전세계약서상에 확정일자를 받으면 아무런 문제가 없다고 하면서 계약을 맺을 것을 권유합니다. 제가 어떤 조치를 하면 안심하고 입주할 수 있습니까?
답) 전세권 등기를 하거나 등기하지 않더라도 전세계약서(임대차계약서)상에 확정일자를 받으면 전세금 반환채권에 관하여 우선변제권을 취득하므로 전세금을 확실히 반환받을 수 있고 따라서 어느 정도 안심하고 입주할 수 있습니다.
과거에는 전세권을 등기하여야 그렇게 될 수 있었는데 이제는 법의 개정으로 단지 전세계약서에 확정일자를 받아도 마찬가지 효과가 인정된 것입니다.
전세계약서에 확정일자를 받는다는 것은 공증사무소나 법원에 가서 전세계약서에 공증인이나 법원서기의 확정일자 기재를 받는다는 것입니다. 이러한 절차에는 집주인과의 동행이나 집주인의 동의가 필요치 않고 입주자가 혼자 가서 밟을 수 있으며 수수료도 저렴하므로 쉽게 할 수 있습니다.
다만, 주의해야 할 것은 전세권을 등기한 때에는 입주 및 주민등록이 없어도 위와 같은 효력이 생기나 등기 없이 단지 전세계약서에 확정일자를 받은 때에는 입주 및 주민등록이 갖추어져야 위와 같은 효력이 생긴다는 점입니다. 또 저당권과 전세권의 우선변제권의 순위는 저당권등기시기와 전세권등기 시기 혹은 확정일자를 받은 시기(입주 및 주민등록도 갖추어져야 함)의 선후에 의하므로, 전세권계약을 한 때에는 한 개의 저당권만이 등기되어 있었는데 전세권등기 혹은 확정일자를 받은 때에는 또 다른 저당권이 등기되었다면 전세권자는 두 저당권자가 우선변제 받고 난 잔액에서만 변제받을 수 있게 됩니다. 따라서 전세권등기나 확정일자는 가능한 빨리 해두는 것이 안전합니다.
위에서 전세권등기나 확정일자가 있으면 안심할 수 있다고 하였으나 모든 점에서 안심할 수 있는 것은 아닙니다. 다음 두 가지 점에 있어서는 여전히 불안합니다.
첫째 집주인이 저당권자에게 채무를 갚지 않아 저당권이 행사(경매)되면 입주자는 경락인에게 집을 내주고 퇴거해야 합니다. 즉 전세금 반환은 어느 정도 보장되나(즉 퇴거하더라도 전세금은 반환받으나) 전세기간 동안의 입주는 보장되지 않아 불안합니다.
둘째 입주자는 먼저 성립되었던 저당권자가 경락대금으로부터 우선 변제받고 남은 잔액으로부터 변제받을 수 있을 뿐이므로 저당권자의 채권이 집값에 육박할 때에는 설령 우선변제권을 취득하더라도 실제로는 전세금 전부를 반환받지 못할 위험이 있어 불안합니다. 이때 특히 유의하여야 할 점은 경락대금은 임차주택의 실제시가보다 적어도 20-30% 낮게 정해지며 경우에 따라서는 시가의 반 이하로 떨어지는 수가 적지 않다는 점입니다. 예컨대 시가 5000만원 정도의 주택에 3000만원 채무액을 위한 저당권이 설정된 경우에, 아직도 2000만원의 여유가 있다고 생각하여 2000만원을 전세금으로 하여 전세계약을 맺고 전세권등기를 하면 위험합니다. 이때에 만약 저당권이 실행되면 경락대금은 잘해야 4000만원 정도 될 것이고, 따라서 임차인은 4000만원에서 채무액 3000만원을 뺀 1000만원만을 경락대금에서 변제받을 수 있습니다. 물론 나머지 전세금 1000만원 반환을 임대인에게 청구할 수는 있으나 저당권이 설정된 채무마저 변제치 못한 임대인에게 이를 변제할 자력이 있기를 기대할 수는 없으므로 결국 전세금을 반환받지 못할 위험이 큽니다.
결국 저당권이 설정되어 있는 집을 임차하는 경우에 전세권등기를 함으로써 혹은 확정일자를 받음으로써 더 안전한 점은, 저당권이 담보하는 채무액과 전세금과의 합산액이 임차주택의 시가보다 훨씬 많은 경우에 전세금의 반환이 확실하다는 점입니다.
그 외에 저당권이 실행되면 경락인에게 집을 비워주고 퇴거해야 한다는 점, 그리고 임차주택의 시가가 저당권의 피담보채무액을 크게 넘지 않는 때에는 전세금 반환이 불확실하다는 점은 전세권등기를 하더라도 마찬가지입니다.
이와 같이 이론적으로는 전세권등기(이하 확정일자를 받은 경우도 포함)를 받더라도 위험이 있기는 하지만, 이러한 위험은 저당권이 실행된 경우 즉 집주인이 저당권이 붙은 채무를 변제하지 않은 경우에 비로소 현실화되는 것입니다. 따라서 집주인이 신용이 있는 사람으로 믿어질 때는 실제로는 큰 위험은 없습니다. 뿐만 아니라 오늘날 많은 건물에 저당권이 설정되어 있는 것이 현실이므로, 그러한 점 때문에 그 집을 빌리지 않을 수는 없을 것입니다.
