문 >> 복흥면에서 거주하는 정00가 순창읍 남계리 소재 순창교육청 4거리 부근에 위치한 2층 건물 중 1층 점포를 임차하고, 임대차기간은 2010년 12월 15일부터 2년간으로 하며, 임차보증금 3천만 원에 월세는 매월 50만원씩을 매월 말일에 임대인의 통장으로 송금하는 조건으로 부동산임대차계약서를 작성하여 점포를 경영하고 있던 중에, 2011년 4월 18일 임대인(건물주)으로부터 이 건물이 다른 사람에게 매도되었다면서 2011년 6월 30일까지 명도 하라는 내용통지서를 받았던바, 이러한 경우에 임차인과 임대인 및 새로 양수받은 건물주(양수인)의 권리와 임대차기간은 어떻게 되는지요?
답 >> 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등)제1항에 의하면 임차인의 건물의 인도와 관할세무서에 사업자등록을 하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 동조 제2항에 의거 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 명시되어 있으므로, 상가건물이 계약기간 내에 양도되면 언제든지 인도한다는 특약사항이 없는 한 적어도 임대차계약 기간 만료 시점까지는 임차인이 임차 건물을 사용할 권리를 갖고 있다고 할 것입니다.
임차인은 제3자에게 대항력이나 우선변제권을 행사하려면 임대차계약서를 작성하여 관할세무서에 사업자등록을 하여 확정일자를 받고, 목적부동산의 점유(인도)를 하여야 하는바, 이러한 경우에는 건물을 양수받은 임대인에게 동법 제10조(계약갱신 요구 등) 제2항에 의거 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니한 범위에서만 계약갱신을 행사할 수 있으므로, 이 설문에서 본바와 같이 양수인의 임대지위는 최초 계약서 작성 당시와 같은 조건으로 승계되므로 명도 하라는 요구를 할 수 없다고 할 것이며, 동법 제11조(차임 등의 증감청구권) 제1항과 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)에 의거 “차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 아니한 범위”를 제외하고는 갱신에 응하도록 명시되어 있습니다.
그러므로 임대인이나 새로 건물을 양수받은 양수인은 특단의 사정이 없는 한 양도인(전 건물주 즉 임대인)은 계약기간 내에 명도를 요구할 수 없으며, 새로운 건물주 즉 양수인은 양도인의 권리의무를 그대로 승계 받으므로 계약기간 내에 명도를 요구할 수 없다고 할 것입니다.
만약 필요에 의하여 꼭 명도를 요구하게 될 경우에는 그 점포에 필요한 시설비(유익비 포함)와 권리금(임대인의 승인이 있을 경우만)과 중개수수료 및 이사비용 등의 손해를 배상하고 명도를 요구하여야 할 것입니다.
그 이유는 상가건물은 세입자가 경영하려는 사업규모에 따라 다액의 시설비가 들어가고, 업종의 품목에 따라 위치가 매우 중요하므로 다른 곳으로 쉽게 이사를 하여 고객으로부터 인식을 받기 까지는 많은 세월이 소요되어 주택의 이사 보다는 매우 까다롭다고 여겨지고, 전임 임차인으로부터 양수받을 경우에는 권리금도 다액을 주고 들어 갈 수 있음을 고려한 정책적인 입법취지로 주택임대차보호법의 임차인보다 더 강화되어 상가임차인을 보호하는 배려라고 할 것입니다.
