문
동계면이 고향인 인씨는 제주에서 원룸으로 임대업을 경영하는데, 원룸 3층 306호에 사는 국씨가 계약만료 전 6개월부터 매월 말일에 지급하던 월세도 미납하더니, 약 2개월 전 부터는 문을 잠가 놓고 들어오지도 아니하고, 연락되던 전화번호도 바꾸어 버려 연락할 방법도 없다. 주민등록은 위 임차한 건물에 그대로 두고 잠적한 상태이다. 이러한 경우 임대차계약을 해지하고 건물의 인도와 밀린 임대료를 받을 수 있는 방법은 있는지요?
임대차보증금은 200만원, 월세는 밀린 6개월분 300만원입니다.
답
1. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 제1항 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”
제2항 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”
제3항 “2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다.
2. 위 사안에서 임차인 국씨는 6개월 전부터 월세로 매월 말일에 지급하던 임대료를 지급하지 않고 있다가 최근 2개월 전부터는 문을 잠가 놓고 행방불명되었을 뿐만 아니라 핸드폰도 번호를 바꾸어 버려 연락이 두절된 상태라고 하므로, 주택임대차보호법 제6조 제3항에 의거 차임이 2회 이상 연체하고 있어서, 재 갱신의 요건에 해당되지 아니한다고 할 것입니다.
3. 그러므로 임차인 국씨가 행방불명된 상태이므로, 이는 당사자 간에 합의에 의하여 건물을 인도받기는 어려워 보이므로, 이는 재판으로 인도 및 임대료 청구 소송을 제기하여야 할 것으로 보이는바, 먼저 계약기간 종료를 뜻하는 내용통지를 하면서 밀린 임차료 300만원과 건물을 인도하여 줄 것을 통지할 뿐만 아니라, 임차한 건물의 인도가 완료될 때까지 약정된 임대료를 지급하여야 함을 포함하여 내용통지서로 발송하여야 하겠습니다.
4. 그리고 관할 동사무소에 가서 주민등록만 해 놓고 행방불명된 사유를 말하고 직권말소를 신청하여 주민등록을 말소시키고, 말소된 즉시 바로 본안소장으로 건물인도 및 임대료(보증금에서 상계처리하고 밀린 임대료만) 청구하면서 전항의 임대한 건물의 인도가 완료될 때까지 임대료가 지급될 수 있도록 주문과 이유에 명시하여야 하며, 송달 방법은 내용통지서를 첨부하고, 제2항의 사유 즉 주민등록은 임차한 건물에 등재된 대로 두고 행방불명된 상태인 점을 명시하여 소장 부본 등이 송달이 되지 아니할 경우에는 야간특별송달신청을 하면, 법원에서는 집행관으로 하여금 송달을 하게 한 후에도 여전히 송달이 수취인 불명으로 밝혀지면 공시송달 신청을 하여 판결을 받을 수 있을 것입니다.
5. 위 소장에 의하여 판결이 나오면 집행문을 첨부하여 위 국씨가 살고 있는 가전제품 등에 유체동산경매신청을 하여 관할법원의 집행관이 집행을 하기 위하여 현장에 나오면 입회인 2명을 세워 시정장치를 풀고, 위 국씨의 가전제품 등에 경매한다는 뜻의 압류 표시를 하게 되며, 유체동산경매가 끝나면 강제집행을 하는 방법과 유체동산경매를 생략하고 막 바로 건물인도를 위한 강제집행을 할 수도 있습니다.
6. 위 판결의 집행방법은 당사자의 선택에 의하여 처리할 수 있는바, 복잡한 소송까지 가는 것은 시간과 경비가 소요되므로, 이를 간편한 방법으로 임대차한 건물의 인도를 위한 집행명의를 간단하게 미리 준비하는 방법은 “제소전화해조서”를 받아 두는 방법이 있으므로, 부동산 소재지 관할법원(또는 시군법원)에 신청하면 약 1개월 이내에 재판 일자를 통지받고 쌍방 당사자가 출석하면 나중에 있을지도 모르는 불의 사안에 대체할 수 있을 것입니다.
