문 : 전주시 완산구에 거주하는 엄씨는 순창 모 기업체에 근무 중인데 거래처인 P종합건설회사가 대규모 아파트를 조성하고 아파트 상가를 분양하면서 일부 미 분양된 상가를 엄씨 부인 의 명의로 분양 받을 때에 기존 업종과 중복되지 않도록 업종을 지정하겠다는 약정서를 받았다. 이후 엄씨는 ‘00웰빙전문식품’가게를 개업하여 영업을 시작했고 3개월이 지나 마지막 분양 상가가 개업하는 것을 보니 엄씨의 업종과 거의 같은 ‘00유기농식품’가게였다. 이때 약정위반을 이유로 P상가분양회사에 손해배상 책임을 물을 수 있는지요?
답 : 1. 상가분양계약에서 지정업종에 관한 경업금지의무가 분양자에게도 적용되는지에 대해 대법원 2005다25151호(2008. 5. 29. 선고)판례를 보면 대규모상가를 분양할 경우 분양자가 수분양자들에게 특정영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자들이 해당업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편, 상가 내의 업종분포와 업종별 점포위치를 고려하여 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고 수분양자들로서도 해당업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약 체결한 것이므로 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용된다고 하였습니다.
2. 대법원 94다 30867 판결(1995. 9. 5. 선고)에 의하면 경업금지를 분양계약내용으로 하여 만약 분양계약체결 이후라도 수분양자가 경업금지약정을 위배하는 경우에는 그 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 그 기존점포의 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다하여야 할 의무를 부담한다고 하였습니다.
3. 대법원 97마 575 결정(1997. 4. 7.자)판례에, 상가일부 층을 먼저 분양하면서 그 수분양자에게 장차 나머지 상가분양에 있어 상가 내 기존업종과 중복되지 않는 업종을 지정하여 기존수분양자의 영업권을 보호하겠다고 약정한 경우 그 약정에 기한 영업권보호채무를 분양계약의 주된 채무로 보아야 한다고 한 사례가 있습니다.
4. 또한 대법원 2004다67011(2005. 7. 14. 선고)판례를 보면 분양회사가 상가 분양당시 층별 지정업종 및 품목을 중복되지 않게 정해놓고 수분양자들에게 분양을 원하는 층의 층별 지정업종의 범위 내에서 세부적인 취급품목을 지정하여 분양계약을 체결하고, 그 분양계약서에 “협의한 업종과 취급품목으로만 영업해야 하며, 다른 업종이나 품목으로 변경하고자 할 경우에는 분양회사의 사전 서면승인을 받아야 하고, 수분양자가 위 계약을 위반할 경우 분양회사는 계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있다. 그 취지는 경업금지를 분양계약내용으로 하여 만약 해제하는 등의 조치를 취함으로써 기존점포를 분양받은 상인들의 영업권이 실질적으로 보호되도록 최선을 다해야할 의무를 부담하겠다는 것이므로 분양회사의 이러한 경업금지의무는 상가분양계약 목적달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 분양계약목적이 달성되지 아니하여 수분양자들이 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 봄이 상당하고 한 원심판단을 수긍한 사례도 있습니다.
5. 따라서 위 사안에서 위 엄씨는 P상가분양회사를 상대로 영업권보호의무위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있으며 신규로 영업을 시작하고자 하는 동종업종의 점포주에 대해서는 영업금지가처분신청 등 보전처분 후 영업금지청구소송을 통하여 권리를 확보할 수 있을 것으로 보입니다.
